Makler können sehr präzise vorgehen, wenn es derart viele Daten und aktuelle Verkäufe gibt, die zu ähnlichen Objekten vorliegen und in vielen Eigenschaften übereinstimmen. Dennoch ist es eher selten, dass beispielsweise exakt geschnittene Objekte in einem ähnlichen Marktumfeld verkauft werden und sich daraus realistische Marktpreise ableiten lassen. Es wird aus diesem Grund tendenziell häufiger das indirekte Vergleichswertverfahren herangezogen, wobei es nicht um konkrete Kaufpreise geht, sondern Vergleichsfaktoren.

Merke: Beim indirekten Vergleichswertverfahren (§ 15 Abs. 2 ImmoWertV) fehlen aussagekräftige Daten zu Kaufpreisen, daher bedient man sich bestimmter Vergleichsfaktoren, die relative Preise darstellen und entsprechend auf die Bezugseinheit (Wohnfläche, Grundstücksfläche, etc.) berechnet werden.

Solche Vergleichsfaktoren werden je nach Region entweder durch Gutachterausschüsse ermittelt oder aus Informationen abgeleitet, die aus Marktberichten bezogen werden können. Je nachdem, ob es sich um ein selbstbewohntes oder vermietetes Objekt handelt, kann zwischen Ertragsfaktoren und Gebäudefaktoren unterschieden werden. Bei Eigentumswohnungen oder ganzen Mietshäusern wird dann zumeist der Rohertrag ermittelt, also die sog. Jahresnettokaltmiete, die im Anschluss mit dem Ertragsfaktor „Kaufpreis/Jahresnettokaltmiete = x Jahresnettokaltmieten“ in Bezug gesetzt wird.

Grundsätzlich gilt: Je umfangreicher und vielfältiger die Daten sind, desto realistischer sind die durch das Vergleichswertverfahren abgebildeten Marktpreise. Nun müsste noch zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken unterschieden werden – es gilt, hinreichend viele Faktoren zu bestimmen, die starke Übereinstimmungen aufweisen und sich deshalb zum Vergleich eignen.

Je nachdem, ob nun anonymisierte Kaufpreise oder Daten aus Gutachterausschüssen herangezogen werden, bleibt die wichtigste Frage: Wie viele vergleichbare/ähnliche Objekte und Grundstücke können herangezogen und bewertet werden? Damit steht und fällt praktisch der Aussagegehalt des Vergleichswertverfahrens. Deshalb bedient man sich nicht ausschließlich absolut gleichwertiger Objekte, sondern arbeitet mit Zu- und Abschlägen. In der Praxis führt das dazu, dass beispielsweise Objekte an einer viel befahrenen Kreuzung weniger Wert sind als in einer Sackgasse gelegene Objekte, ebenso kann sich durch Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten die sog. Restnutzungsdauer bei Objekten mit vergleichbarem Baujahr deutlich unterscheiden (ergo: Im Preis niederschlagen).

Es gilt: Investitionen in die Substanz des Gebäudes, also beispielsweise neue Fassadendämmungen, Dacheindeckungen oder andere energetische Arbeiten, wirken sich deutlich positiver auf den Wert der Immobilie aus, als wohnliche Details oder dekorative Aspekte.

Ein Beispiel: So könnte eine Berechnung nach dem Vergleichswertverfahren grob aussehen

Wie oben bereits ausgeführt, bedient man sich gewisser Zu- und Abschläge, um dennoch mit den Daten aus dem Gutachterausschuss oder den Marktberichten arbeiten zu können. Man berücksichtigt damit praktisch die individuellen Faktoren und leitet daraus Wertsteigerungen oder Wertminderungen ab.

Im Folgenden eine beispielhafte, grob dargestellte Vergleichswertrechnung:

Anmerkung:Wie Sie sehen, gleichen sich die Zu- und Abschläge jeweils aus, sodass am Ende ein identischer Wert beziffert wird. Erfahrene Immobilienmakler können auf ihren Erfahrungsschatz zurückgreifen und sehr realistische Marktpreise berechnen, die Ihnen eine Entscheidungsgrundlage bieten.