Wohnungsbewertung: So ermitteln Sie den Wohnungswert
Ob Haus oder Wohnung: Bei der Bewertung einer Immobilie kommen viele Faktoren zusammen – und das macht es nicht gerade leicht. Dabei spielt die Wohnungsbewertung eine wichtige Rolle, denn mit einem realistischen Angebotspreis wird es einfacher Ihre Wohnung erfolgreich zu verkaufen. Auch wenn Sie die Wertermittlung für andere Zwecke benötigen – für das Finanzamt, ein Scheidungsverfahren oder eine Erbangelegenheit, sollte die Basis eine solide Bewertung sein. Zwar gelten für die Immobilienbewertung einer Wohnung andere und weniger Besonderheiten als für ein Haus. Doch in beiden Fällen kann es ratsam sein, einen Fachmann hinzuzuziehen, der Sie mit Sachkenntnis und Erfahrung unterstützen kann.
Wohnungsbewertung – Viele Faktoren für den richtigen Wert
Keine Wohnung ist wie die andere. Mit dem lokalen Quadratmeterpreis bietet sich Ihnen aber ein erster Anhaltspunkt, wenn es um die Wohnungsbewertung geht. Quadratmeterpreis mal Größe der Wohnung in Quadratmetern - und schon haben Sie einen groben, ungefähren Wert. Ob dieser als Angebotspreis taugt und ob Ihre Wohnung über oder unter dem Durchschnitt liegt, hängt dann unter anderem von diesen Faktoren ab:
- Lage: Stadt, Land, zentral oder abgelegen, gute Infrastruktur und angenehme Nachbarschaft? Lage ist alles!
- Baujahr & Zustand: Altbau, Neubau, saniert oder renovierungsbedürftig – das Alter ist nicht der einzige Aspekt.
- Anzahl der Zimmer und Ausstattung: Je mehr Zimmer und je besser die Ausstattung, desto höher die Wohnungsbewertung.
- Stockwerk: Hätten Sie gedacht, dass Wohnungen im Erdgeschoss bis zu 30% niedriger bewertet werden?
- Balkon oder Terrasse: Wohnung mit Ausblick – und schon steigt der Wert.
Alle Faktoren zusammen helfen den annähernden Verkehrswert zu ermitteln. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis kann innerhalb einer Stadt, eines Stadtviertels oder sogar Straßenzugs erheblich schwanken. Wohnungen aus den 50er und 60er Jahren sind aufgrund ihrer oft einfacheren Bausubstanz meist weniger beliebt als eine Neubauwohnung oder eine gut sanierte Altbauwohnung. Andererseits erzielt ein kleines Appartement mit einfacher Ausstattung in guter Lage wahrscheinlich eine bessere Wohnungsbewertung, als eine größere, gut ausgestattete Wohnung in Randlage. Auch der gute Schnitt einer Wohnung ist wertbestimmend.
Lage – Nichts ist wichtiger für die Wohnungsbewertung
Lage, Lage, Lage – was für Häuser gilt, ist bei Wohnungen nicht anders und beeinflusst den Preis. Schon ein erster Blick in die Umgebung hilft Ihnen, die Wohnlage Ihrer Immobilie korrekt einzuschätzen. In welchem Stadtviertel liegt sie? Ist es eher ruhig oder führt eine viel befahrene Straße vorbei? Wo sind die nächsten Einkaufsmöglichkeiten? Dabei zählt nicht nur die aktuelle Situation, sondern auch, wie sich das Umfeld voraussichtlich entwickeln wird.
Fachleute unterscheiden zwischen Mikrolage und Makrolage. Die Makrolage bezeichnet die Situation der ganzen Region, von Landschaft über Wirtschaftslage bis Arbeitsmarkt.
Die Mikrolage beschreibt die direkte Umgebung Ihrer Wohnung wie …
- Verkehrsanbindung und Parkmöglichkeiten
- Infrastruktur: Sind Schulen, Kindergarten, Ärzte etc. in der Nähe?
- Wie sieht es mit Naherholungs- und Freizeitmöglichkeiten oder Kulturangeboten aus?
Mikro- und Makrolage sind wichtige Faktoren, die sich weder von Ihnen als Verkäufer, noch vom späteren Käufer wesentlich beeinflussen lassen. Die Lage bestimmt den Grundstückswert, und damit auch den Verkehrswert der Immobilie bis hin zur Wohnungsbewertung.
Mietverhältnis – Ist Ihre Wohnung vermietet oder frei?
In den meisten Fällen lässt sich eine freie Wohnung besser verkaufen als eine vermietete – ein weiterer Faktor, der in die Wohnungsbewertung mit einfließt. Bei einer freien Wohnung ist auch Ihre Zielgruppe größer: Es kommen sowohl Käufer in Frage, die die Wohnung selbst nutzen wollen, als auch Kapitalanleger, die eine Immobilie suchen. Kein Wunder also, dass freie Wohnungen in der Regel höhere Preise erzielen als vermietete. Anders sieht es in Regionen oder Stadtvierteln aus, die weniger beliebt sind. Hier kann ein solider Mieter durchaus ein Pluspunkt für einen interessierten Anleger sein.
Architektur & Ausstattung– Von einfach bis gehoben
Die Architektur des Hauses, in dem sich Ihre Wohnung befindet, beeinflusst ebenso wie der Schnitt der Wohnung ihren Wert. Handelt es sich um ein Haus mit vielen oder wenigen Einheiten? Ist die Architektur modern, klassisch, anspruchsvoll oder sogar extravagant?
Der Schnitt einer Wohnung hat wiederum Einfluss auf die mögliche Nutzung: Die gleiche Quadratmeterzahl auf mehrere kleine Zimmer verteilt wird eine andere Zielgruppe interessieren, als eine sehr offene, großzügige Architektur. Für die Wohnungsbewertung maßgeblich ist natürlich auch die Ausstattung. Dazu zählen Fenster (wobei Außenfenster genau genommen in den meisten Fällen zum Gemeinschaftseigentum gehören), Türen und Fußböden ebenso wie die Badausstattung oder eine hochwertige Küche. Manches ist aber auch Geschmacksache, etwa die Art der Fliesen oder Armaturen.
Immer wichtiger für die Wohnungsbewertung werden die energetischen Anforderungen wie Dämmung oder Dichtigkeit von Fenstern. Balkone oder Terrassen, gerade wenn sie wirklich nutzbar sind oder eine schöne Aussicht bieten, können ebenfalls für einen Preis über dem Durchschnittswert sorgen. Bleibt zu erwähnen, dass eine gepflegte, wenig verwohnte Wohnung einen besseren Eindruck macht als ein sanierungsbedürftiges oder ungepflegtes Objekt, was sich auf den Wohnungswert auswirkt.
Gemeinschaftseigentum – Zusammen für den Mehrwert aller
In einer Wohnung haben Sie nicht nur Nachbarn. Auch das Gemeinschaftseigentum ist für Sie als Eigentümer, Verkäufer oder Käufer relevant. Zum Gemeinschaftseigentum zählen die Teile eines Gebäudes, die für seine Sicherung und den Bestand nötig sind: das Dach und die Heizungsanlage, Treppenhäuser und Fahrstühle, Leitungen oder gemeinschaftlich zu nutzende Räume für Waschmaschine und Trockner.
Für die Wohnungsbewertung des eigenen „Sondereigentums“ ist also durchaus von Bedeutung, wie modern und gepflegt sich das Gemeinschaftseigentum präsentiert. Besteht kurz- oder mittelfristiger Sanierungs- und Modernisierungsbedarf, ist das ein weiteres Detail auf dem Weg zur Immobilienbewertung.
Erfahrung – Gut vorbereitet = besser verhandelt
Wenn Sie genau wissen, was Ihre Wohnung wert ist, haben Sie auch eine bessere Verhandlungsposition potenziellen Käufern gegenüber. Eine falsche Bewertung kann Sie Zeit und Geld kosten: Ist die Wohnungsbewertung zu hoch, schreckt der Preis vielleicht ab. Ist sie zu niedrig, geht Ihnen Geld verloren.
Gehen Sie an die Frage, was Ihre Wohnung wert ist, am besten strategisch heran: Je genauer Sie den Markt und alle Fakten rund um Ihre Wohnung kennen, umso näher sind Sie einer realistischen Wohnungsbewertung. Ob Sie diese Bewertung allein vornehmen wollen, sollten Sie gut abwägen: Ein regionaler Immobilienfachmann hat den Markt und alle relevanten Details im Blick und kann Sie rundum beraten. Er könnte Ihnen nicht nur bei einer objektiven, realistischen Wohnungsbewertung behilflich sein, sondern ist auch im weiteren Kaufprozess oder bei Besichtigungsterminen an Ihrer Seite. Mit einem fairen und kompetenten Experten sparen Sie Zeit und Nerven und können sicher sein, dass der ermittelte Wert dem tatsächlichen Wert Ihrer Wohnung entspricht.