Hausbewertung leichtgemacht: Was ist mein Haus wert?
Damit Sie Ihr Haus erfolgreich verkaufen, spielt der Angebotspreis eine wichtige Rolle. Dafür müssen Sie realistisch ermitteln, was Ihr Haus wert ist. Denn ganz gleich, aus welchem Grund Sie einen Immobilienverkauf erwägen: Ein zu hoher Preis schreckt ab, ein zu niedriger Marktpreis macht skeptisch – und bringt Sie schließlich um bares Geld. Für eine optimale Hausbewertung sollten Sie also ein paar Dinge beachten.
Hausbewertung – Kennen Sie alle Verkaufspreis-Faktoren?
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, haben Sie wahrscheinlich schon eine Preisvorstellung vor Augen. Doch ist sie auch realistisch? Für einen Laien ist es gar nicht so einfach, alle Faktoren im Blick zu behalten! Schließlich sind neben den Details der Ausstattung vor allem die Lage, also das Umfeld und seine Entwicklung relevant.
Auch der Zeitfaktor zählt: Ist Ihnen, vielleicht wegen einer Scheidung oder Erbsache, ein schneller Verkauf wichtig? Oder brauchen Sie eine rechtssichere Verkehrswert-Feststellung und Schätzung durch einen Gutachter? Grundsätzlich gilt: Das Haus ist immer genau das wert, was ein Käufer dafür bereit ist zu zahlen. Deshalb sollten Sie neben dem Markt auch Ihre Zielgruppe möglichst gut kennen.
Sachkenntnis – Gut vorbereitet in Preisverhandlungen
Sie haben sicher schon einmal Häuser gesehen, die lange Zeit zum Verkauf standen. Das macht skeptisch – und bringt den Hausverkäufer meist in eine ungünstige Verhandlungsposition. Besser also, Sie gehen von Anfang an gut vorbereitet in Preisverhandlungen. Und das heißt, Sie wissen genau, was Sie für Ihr Haus verlangen können. Schließlich geht es um Ihr Geld, und eine falsche Hausbewertung kann schnell zehntausende Euro kosten.
Gehen Sie an die Frage, was Ihr Haus wert ist, besser strategisch heran, und lassen Sie Emotionen aus dem Spiel. Zwar ist verständlich, dass Eigentümer dazu neigen, den Wert ihrer Immobilie zu positiv zu sehen. Einer zu hoch bewerteten Immobilie steht aber ein Käufer gegenüber, der einen möglichst günstigen Preis erzielen will und deshalb vielleicht sogar gezielt nach Mängeln sucht. Je besser Sie den Markt, Ihre Zielgruppe und vor allem Ihr Haus kennen, umso wahrscheinlicher erzielen Sie einen realistischen und für Sie guten Verkaufspreis.
Verkehrswert – Das sollten Sie zur Wertermittlung wissen
Das Haus, seine Konstruktion, die Ausstattung, das Umfeld und das Grundstück – in den Immobilienpreis fließen viele Faktoren mit ein. Ein klassisches Verfahren zur Hausbewertung liegt in der Ermittlung des Verkehrswerts. Dafür bieten sich drei Varianten an:
Beim Vergleichsverfahren werden wie der Name schon sagt, die Preise von Häusern ähnlicher Ausstattung und Lage herangezogen. Einen Vergleichswert zu ermitteln bietet sich vor allem für Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser an, die selbst genutzt werden.
Ist das Haus vermietet oder umfasst zum Beispiel eine vermietete Einliegerwohnung, ist das Ertragswertverfahren sinnvoll.
Das Sachwertverfahren kommt meistens dann zur Anwendung, wenn es zu wenig Vergleichswerte gibt.
Dies ist in den meisten Gebieten in Deutschland jedoch die Regel. Die Werte von Grundstück (Bodenwert) und Haus (Sachwert) wird getrennt ermittelt und dann zu einem Gesamtwert addiert.
Es empfiehlt sich, den Verkehrswert über einen Sachverständigen zu ermitteln. Er kann sowohl die aktuelle Marktlage einschätzen, als auch alle relevanten Faktoren, etwa Baunebenkosten oder Erschließungskosten bewerten. Dazu zählt auch, Abschlags- und Zuschlagswerte realistisch zu beziffern, etwa ob für Ihr Haus ein Instandhaltungsrückstau besteht, der den Wert mindert.
Lage – So wichtig ist das Umfeld für die Hausbewertung
„Ein schönes Haus – aber die Lage!“ Kaum etwas hat so viel Einfluss auf den Preis Ihres Hauses wie die Lage. Nicht umsonst spricht man in Bezug zu Immobilien und deren Wert von Lage – Lage – Lage!.
Schon ein erster Blick in die Umgebung hilft Ihnen, die Wohnlage Ihrer Immobilie korrekt einzuschätzen. Liegt es ruhig oder an einer viel befahrenen Straße? Sind Schulen und Kindergärten in der Nähe? Wie weit ist es bis zum nächsten Supermarkt? Nur einige von vielen Faktoren, die für einen Käufer wichtig sind.
Dabei spielt für die Immobilienbewertung auch eine Rolle, wie sich das Umfeld voraussichtlich entwickeln wird. Ein vormals abgelegenes Grundstück kann durch den Bau einer Straße auf einmal gut erreichbar sein, während ein zuvor idyllisch gelegenes Haus durch die neue Autobahn in unmittelbarer Nähe vielleicht sogar an Wert verliert.
Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Mikrolage und Makrolage. Bei der Makrolage wird die Situation der ganzen Region bewertet: Ist sie wirtschaftlich stark, wie ist die Arbeitsmarktlage, wie stellen sich Infrastruktur, Straßen oder die Landschaft dar?
Die Mikrolage beschreibt die direkte Umgebung der Immobilie:
- Wie weit ist es in die nächste Stadt?
- Wie ist die Verkehrsanbindung?
- Was lässt sich zur Infrastruktur wie Schulen oder Ärzte sagen?
- Wie sind die Naherholungs- und Freizeitmöglichkeiten oder Kulturangebote?
Je nach Zielgruppe kann die Bedeutung einzelner Faktoren natürlich variieren: So spielt beispielsweise für junge Familien das Thema Kindergärten oder Schulen sicher eine größere Rolle, als für andere Gruppen.
Mikro- und Makrolage sind auch deshalb so wichtige Faktoren, weil sie sich weder von Ihnen als Verkäufer, noch vom späteren Käufer wesentlich beeinflussen lassen. Die Lage bestimmt den Grundstückswert, und damit auch den Verkehrswert und die Hausbewertung Ihrer Immobilie.
Ausstattung – Von Grundausstattung bis Geschmackssache
Für die Hausbewertung zählt in erster Linie, in welchem Zustand Ihre Immobilie ist. Sind Dach oder Heizungsanlage und Fenster sichtbar sanierungsbedürftig, helfen auch keine teuren Kacheln im Bad. Vieles ist natürlich Geschmackssache, was ebenfalls bedeuten kann, dass Investitionen sich nicht immer genauso auf den Preis auswirken.
Welche Zu- oder Abschläge bei der Hausbewertung relevant werden, hängt auch von der Erwartungshaltung der Käufer ab. Für ein junges Paar ist die Anzahl der Kinderzimmer wahrscheinlich wichtiger als ein barrierefreies Bad.
Für einen realistischen Wert des Hauses zählt ebenso, bekannte Mängel zu berücksichtigen – gerade bei Altbauten kann ihre Behebung für den Käufer schließlich teuer werden. Dach, Keller, Außenwände oder Leitungen lassen sich in der Regel zwar sanieren; ihr schlechter Zustand führt aber in jedem Fall zu einer niedrigeren Hausbewertung. Vor allem energetische Anforderungen sind ein Faktor, der an Bedeutung zunimmt. Trotzdem spielt neben den „inneren Werten“ der Gesamteindruck eine wichtige Rolle: Wirken Haus und Garten gepflegt, lässt sich die Immobilie sicher besser verkaufen.
Expertenrat – Wer unterstützt Sie bei der Hausbewertung?
Manchmal muss es etwas mehr sein, zum Beispiel ein Wertgutachten. Wenn Sie etwa für ein Scheidungsverfahren oder für das Finanzamt eine rechtssichere Hausbewertung benötigen, ist ein sachverständiger Experte oder Gutachter gefragt. Einen Immobiliensachverständigen finden Sie zum Beispiel in Gutachterausschüssen, oder Sie beauftragen einen Architekten, Bauingenieur oder geprüften Immobilienmakler.
Doch auch, wenn Sie kein Immobiliengutachten benötigen, sondern „nur“ einen guten Preis für Ihr Haus erzielen möchten, kann sich der Rat eines Fachmanns oder einer Fachfrau rechnen. Denn schon bei der Ermittlung der richtigen Wohnfläche, von Sachwert und Grundstückswert wird es kompliziert. Die genannten anderen Faktoren wie Marktwert oder Preisentwicklung sind ebenfalls ein Argument für das Hinzuziehen eines Experten.
Für eine realistische Einschätzung zur Immobilienbewertung kann Sie ein regional versierter Immobilienmakler besonders effizient unterstützen. Und nicht nur das: Er kümmert sich je nach Wunsch auch um Besichtigungstermine oder berät und begleitet Sie bei allen weiteren Schritten des Immobilienverkaufs. Nutzen Sie seine Expertise für Ihren Vorteil und machen Sie aus der soliden und fairen Hausbewertung einen für Sie einfach erfolgreichen Verkauf.