Grundstücksbewertung – Grundstückswert richtig einschätzen
- Bodenrichtwert – Erster Anhaltspunkt für den Wert Ihres Grundstücks
- Bewertungsfaktoren – Was genau bestimmt den Grundstückswert?
- Lage – So wichtig ist die Lage für die Grundstücksbewertung
- Bebaubarkeit – Wie wirken sich Bebaubarkeit & Bebauungsplan aus?
- Bauträgerkalkulation – Vom Grundstückswert zum Gewinn
- Expertentipp – Mit Fachkompetenz zur besseren Grundstücksbewertung
Grundstücksbewertung – Grundstückswert richtig einschätzen
Sie möchten ein Grundstück verkaufen? Oder über eine verlässliche Grundstücksbewertung erfahren, was Ihr Grund und Boden wert ist? Wie bei einem Haus hängt auch der Grundstückspreis von vielen Faktoren ab. Erfahren Sie, wie Sie den Grundstückspreis realistisch ermitteln, was es mit dem Bodenrichtwert auf sich hat und welche Rolle die Lage spielt. Ein zusätzlicher Faktor beim Grundstücksverkauf ist die Bebaubarkeit, die ebenfalls in den Wert mit einfließt.
Der Wert eines Grundstücks bezieht sich zuerst auf das unbebaute Areal, unabhängig davon, welche Gebäude darauf stehen. Häuser oder andere Bauten sind bei der reinen Grundstücksbewertung also außen vor. Ähnlich wie bei der Hausbewertung ist aber die Lage entscheidend: Für ein Grundstück in bester Stadtlage, etwa mitten in der Großstadt, wird ein anderer Preis aufgerufen als für ein freies Gelände auf dem Land. Was der lokale Quadratmeterpreis für eine Wohnung, ist der Bodenrichtwert für ein Grundstück. Er erlaubt einen ersten Anhaltspunkt dafür, was Ihr Grundstück wert ist. Zusätzlich können für den Verkehrswert die Preise ähnlicher Grundstücke, in vergleichbarer Lage herangezogen werden, um eine ungefähre Preisvorstellung zu erhalten.
Wenn Sie nicht sicher sind, ob Sie wirklich alle Details im Blick haben, sollten Sie auch für die Grundstücksbewertung einen Fachmann hinzuziehen. Experten wie regionale Immobilienmakler wissen nicht nur, was die aktuelle Marktsituation hergibt, sie begleiten Sie auch durch den gesamten Prozess des Grundstücksverkaufs. So können Sie sicher sein, dass Sie nichts übersehen, dass Sie den Wert oder Preis erhalten, den Ihr Grundstück wirklich wert ist – und sparen nebenbei Nerven und Zeit.
Bodenrichtwert – Erster Anhaltspunkt für den Wert Ihres Grundstücks
Der Bodenrichtwert wird aus den Kaufpreisen von Grundstücken gleicher Nutzung und Lage ermittelt. Er ist zwar amtlich, besitzt jedoch keine bindende Wirkung. Der Bodenrichtwert wird in der Regel zur Besteuerung von Grund und Boden herangezogen, aber deshalb auch für die Grundstücksbewertung gern genutzt, wenn ein Vergleichswertverfahren aufgrund fehlender Vergleichsmöglichkeiten nicht greift.
Beispielsweise in Großstädten, wo weniger Grundstücke als Häuser oder Wohnungen angeboten werden: Mangels Vergleichsobjekten hilft hier der Bodenrichtwert der jeweiligen Gemeinde weiter. Wenn Sie den ungefähren Marktwert Ihres Grundstücks ermitteln möchten, multiplizieren Sie die Quadratmeterzahl der Fläche dann einfach mit dem örtlichen Bodenrichtwert.
Weil er aus bereits getätigten Grundstücksverkäufen resultiert, bezieht er sich allerdings auf die Vergangenheit. So kann er etwa geplante Stadtteilentwicklungen, die sich auf die Grundstücksbewertung auswirken könnten, natürlich nicht berücksichtigen. Je nach aktueller Dynamik liegt der Verkaufspreis und Verkehrswert deshalb oft über dem Bodenrichtwert. Doch auch innerhalb eines relativ kleinen Gebiets können die Preise sehr unterschiedlich ausfallen: Gerade in Städten kann eine Ecke weiter eine völlig andere Grundstücksbewertung aufgerufen werden, weil das Grundstück direkt an einer Kreuzung oder in- oder außerhalb der Fußgängerzone liegt.
Der Bodenrichtwert wird übrigens in Deutschland mindestens alle zwei Jahre zu einem festen Termin ermittelt, in einer Bodenrichtwertkarte oder Bodenrichtwerttabelle eingetragen und kann von den Bürgern eingesehen werden.
Bewertungsfaktoren – Was genau bestimmt den Grundstückswert?
Ein Grundstück kann nach unterschiedlichen Kriterien bewertet werden. Grundsätzlich wird die Grundstücksbewertung aus dem Bodenwert und – bei unbebautem Gelände – den Erschließungskosten ermittelt. Für die Grundstücksbewertung werden zum Beispiel berücksichtigt:
- Grundstücksart und Bodenbeschaffenheit
- Grundstücksgröße und Grundstückszuschnitt
- Lage, Anbindung und Infrastruktur
- Erschließungsgrad
- Bebauung: Bebaubare Flächen, Bebauungspläne oder -vorschriften
- Umwelteinflüsse und Tragfähigkeit des Bodens
Je mehr Bebauung möglich ist, umso höher fällt die Grundstücksbewertung aus. Ein Grundstück, das gar nicht bebaut werden darf, ist verständlicherweise meistens wenig wert. Auch bereits vorhandene Gebäude wirken sich je nach Zustand auf den Grundstückswert aus, ebenso wie eventuelle Altlasten im Boden.
Wenn Sie die Grundstücksbewertung für eine rechtliche Angelegenheit benötigen, etwa im Rahmen einer Scheidung oder Erbschaft, kann die Erstellung eines – kostenpflichtigen – Verkehrswertgutachtens sinnvoll sein.
Lage – So wichtig ist die Lage für die Grundstücksbewertung
Stadt oder Land, idyllisch gelegen oder an einer viel befahrenen Straße, im erschlossenen Gewerbegebiet oder in einer verkehrsberuhigten Zone: Jedes Grundstück ist anders und schon wenige Faktoren können zu einer völlig anderen Bewertung führen. Ein unverbauter Ausblick, sonnig oder im Schatten, Hanglage, in zweiter Reihe oder an einer Straßenecke, all diese Aspekte der Lage wirken sich auf den Grundstückswert aus. Weil sie unmittelbar mit dem Grundstück zu tun haben, werden sie auch als Mikrolage bezeichnet.
Die Makrolage hat eher die ganze Region oder Stadt im Blick von der Infrastruktur und Verkehrsanbindung, bis zur wirtschaftlichen Situation oder Arbeitsmarktlage.
Wie ein Käufer die Lage bewertet, hängt aber auch davon ab, was er mit dem Grundstück plant. So sind für ein Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus andere Aspekte der Lage wichtig, als für Bürogebäude oder eine anderweitig gewerblich genutzte Immobilie.
Bebaubarkeit – Wie wirken sich Bebaubarkeit & Bebauungsplan aus?
Haben Sie ein unbebautes Grundstück zu verkaufen, spielt die Bebaubarkeit eine besonders wichtige Rolle für die Grundstücksbewertung. Der Wert steigt, wenn das Grundstück überhaupt bebaut werden darf oder als „Bauerwartungsland“ per Flächennutzungsplan zumindest für eine mögliche Bebauung zur Verfügung steht.
Die höchsten Werte erzielen Grundstücke mit einem klaren Bebauungsplan und umfangreich möglicher Bebauung. Denn der Bebauungsplan zeigt exakt an, ob und wie Grundstücke bebaut werden dürfen: So ist dort die maximale Anzahl der Vollgeschosse und die Bauweise ebenso festgelegt wie die Grundflächenanzahl. Er enthält weiter viele Details zu Baugrenzen und eventuellen Bauauflagen, wie Farbgestaltung oder Dachformen und kann bei der jeweiligen Baubehörde eingesehen werden.
Bauträgerkalkulation – Vom Grundstückswert zum Gewinn
Was ein Käufer bereit ist für ein Grundstück zu zahlen, hängt gegebenenfalls auch von seiner Bauträgerkalkulation ab. Deshalb kann es auch für Sie als Verkäufer interessant sein für die Grundstücksbewertung eine Bauträgerkalkulation mit verschiedenen Variablen zu erstellen.
Eine Bauträgerkalkulation ist eine klassische Wirtschaftlichkeitsanalyse. Mit ihr berechnet ein Bauträger oder Investor, welchen Gewinn er mit einer bestimmten Bebauung voraussichtlich erzielt. Dazu zieht er von einem realistisch definierten Verkaufspreis und Verkaufserlös seine Kosten ab. Nach Abzug der Kosten für die reine Bebauung, also etwa den Hausbau, zeigt sich, welchen Betrag er für das Grundstück ausgeben könnte.
Diese Berechnung ist verständlicherweise für Laien recht kompliziert und sollte von einem Experten ausgeführt werden. Sie hilft Ihnen als Grundstückseigentümer aber unter anderem dabei, die Zielgruppe für Ihr Grundstück zu ermitteln und einen angemessenen, realistischen Preis zu erzielen.
Expertentipp – Mit Fachkompetenz zur besseren Grundstücksbewertung
Sie sehen, eine Grundstücksbewertung ist komplex und von so vielen Faktoren abhängig, dass es hilfreich sein kann einen Experten, wie einen regionalen Makler hinzuzuziehen. Er hat für Sie den Markt im Blick, aber auch alle notwendigen Fakten wie den Bodenrichtwert oder vergleichbare Grundstückspreise. Die Grundstücksbewertung wird für Sie dadurch nicht nur komfortabler, sondern auch sicherer. Sie können Ihr Grundstück zu einem realistischen Preis, jedoch nicht unter Wert anbieten. So trägt eine faire Grundstücksbewertung dazu bei, dass auch Kaufinteressenten Ihr Grundstück schneller auf dem Plan haben.