Gewerbeimmobilien-Bewertung: Den Wert von Gewerbeobjekten ermitteln
Sie möchten den Wert einer gewerblich genutzten Immobilie ermitteln? Für die Gewerbeimmobilien-Bewertung (etwa ein Bürogebäude oder eine Lagerhalle) kommen wie bei der Hausbewertung und Wohnungsbewertung viele einzelne Faktoren zusammen. Doch gewerbliche Immobilien werden in der Regel anders bewertet als Wohnhäuser oder Eigentumswohnungen, denn bei Gewerbeobjekten stehen Rendite und Ertrag im Fokus.
Erfahren Sie im Folgenden, was beim Bewerten eines Gewerbeobjekts relevant ist. Und wenn Sie nicht sicher sind: Unsere versierten Makler stehen Ihnen gern kompetent und fair zur Seite! Denn die Immobilien-Experten von Immobilienpreis24 verfügen über langjährige Erfahrung und kennen den regionalen Markt genau – auch, wenn es um gewerbliche Immobilien geht.
Gewerbeimmobilien – Was versteht man unter Gewerbeobjekten?
Kurz gesagt: Alle Objekte, bei denen die gewerbliche Nutzung im Vordergrund steht, und die nicht in erster Linie allein zum Wohnen gedacht sind. Ausnahmen sind z.B. Hotels und Ferienanlagen, bei denen das Wohnen zur angebotenen Dienstleistung gehört. Auch Bauernhöfe bestehen in der Regel aus einer Kombination von Wohnhaus und Stallungen oder anderen Wirtschaftsgebäuden.
Gewerbeobjekte werden wie folgt unterschieden:
- Produktionsimmobilien wie Fabrikhallen oder Lagerhallen
- Handelsimmobilien, z.B. Supermärkte, Shoppingcenter und Ladengeschäfte
- Büroimmobilien und Logistikimmobilien
- Freizeitimmobilien: Hotels, Fitness-Studios, Sportstätten etc.
- Spezialimmobilien/Sonderimmobilien – etwa Bahnhöfe oder Flughäfen
Bürogebäude oder Ladengeschäfte zählen zu den häufigsten Gewerbeimmobilien, die entsprechend viel und oft am Markt anzutreffen sind. Produktionsimmobilien sind ebenfalls zahlreich vertreten und befinden sich meistens in einem Ensemble verschiedener Immobilienarten, die bei der Bewertung eventuell mitberücksichtig werden müssen. So kann eine Fahrzeughalle etwa neben oder zwischen der Produktionshalle und einem Büro- und Verwaltungsgebäude liegen.
Produktionsimmobilien lassen sich je nach Bausubstanz in vielen Fällen einer Drittverwendung, also einer anderen Nutzung zuführen, z.B. in Büroetagen umwandeln. Umgekehrt wird man aus einem Bürogebäude schwerlich eine reine Fabrikhalle machen können.
Bewertungsfaktoren – Was ist für die Bewertung von Gewerbeobjekten wichtig?
Ein Aspekt für den Wert einer Gewerbeimmobilie kann gerade die Drittverwendungsfähigkeit sein: Eignet sich die Immobilie für mehrere Zwecke, also etwa für Ladengeschäfte und Büros gleichermaßen? Oder ist das Gewerbeobjekt nur für einen bestimmten Zweck gedacht, wie z.B. ein Flughafen?
Für die Bewertung wird ansonsten, vergleichbar mit einem Mietshaus, in den meisten Fällen das Ertragswertverfahren angewendet. Dies ist noch relativ einfach, wenn es vergleichbare Objekte gibt – wie Bürogebäude in gleicher Lage und Ausstattung. Schwieriger wird es, wenn der Nutzungszweck entweder sehr speziell ist oder in der Region und auf dem Markt bisher wenig ähnliche Gewerbeimmobilien vorhanden sind.
Hinzu kommen Faktoren wie die mögliche Restnutzungsdauer: Welchen Zeitraum für eine Nutzung lässt der Zustand des Gebäudes überhaupt zu? Und je nach gewerblicher Nutzung spielt natürlich die Lage eine Rolle: Wie sieht es mit der Anbindung an Autobahnen oder andere Logistiknetze aus? Ist die Stadt- oder Land-Lage wichtig oder Laufkundschaft ein Kriterium, z.B. in Fußgängerzonen?
Lage & Ausstattung – Auf diese Details kommt es an
Bei einigen Gewerbeobjekten wie etwa Ladengeschäften in Innenstadtlagen trennen manchmal nur wenige Meter A- oder B-Lagen mit immensen Preisunterschieden. Bei Verwaltungsgebäuden ist Laufkundschaft dagegen kein relevanter Faktor. Für eine Produktionsanlage oder ein Logistikzentrum kann stattdessen die Infrastruktur oder Anbindung an Verkehrsnetze an erster Stelle stehen.
Ein weiteres Detail für eine realistische Bewertung von Gewerbeimmobilien ist die Ausstattung. Auch hier ist je nach Nutzungsart und Branche die Bandbreite an unterschiedlichen Faktoren sehr groß. Geht es beispielsweise um Bauten für produzierendes Gewerbe, gibt es zusätzlich strenge Vorgaben für den baurechtlichen Rahmen an die Bausubstanz (Belastungsfähigkeit, Tragfähigkeit usw.).
Hier ist ebenfalls viel Erfahrung notwendig, um die Bewertung zu ermitteln, die dem tatsächlichen Wert entspricht und andererseits für Sie als Verkäufer einen möglichst guten Preis zu erzielen.
Besonderheiten – Weitere Bewertungsmerkmale von Gewerbeobjekten
Neben den Aspekten, die direkt mit der Nutzung, Lage oder Ausstattung zusammenhängen, gelten für Gewerbeimmobilien auch in vielen anderen Bereichen besondere Regelungen. Das betrifft zum Beispiel das Steuerrecht oder die Finanzierung, Stichwort Liegenschaftszins.
Je nach Gewerbeobjekt und Branche können beispielsweise Steuervergünstigungen geltend gemacht oder Fördermittel abgerufen werden. Gerade für diese Faktoren spielt die Lage der Gewerbeimmobilie eine große Rolle, da sich diese Aspekte von Region zu Region stark unterscheiden oder vom Zeitpunkt der Antragsstellung abhängig sind.
Expertenrat – Hier ist Fachwissen besonders gefragt!
Weil die Bewertung von Gewerbeobjekten so komplex ist, sollten Sie den Rat eines Immobilien-Experten hinzuziehen, der sich mit gewerblichen Immobilien wirklich auskennt. Dies gilt umso mehr für Gewerbeimmobilien, für die nur oder noch wenige Vergleichswerte vorliegen, was ein grundlegendes Ertragswertverfahren zusätzlich erschwert.
Auch wenn bestimmte Arten von Gewerbeimmobilien zeitweise besonders gefragt sind und gute Renditen versprechen, muss dies nicht heißen, dass in naher Zukunft die gleichen Preise gelten. Hier kann ein Fachmann helfen, der sowohl den aktuellen und regionalen Markt im Blick hat, als auch – etwa im Bereich Logistikimmobilien, Freizeitimmobilien oder Landwirtschaft – die Besonderheiten der Branche kennt. Für eine belastbare und realistische Bewertung Ihres Gewerbeobjekts stehen wir Ihnen deshalb gern zur Verfügung und freuen uns auf Ihre Anfrage!